Bewertung von Grundstücksbelastungen und grundstücksgleichen Rechten


Grundstücksbelastung

Grund­stücks­be­las­tun­gen (wie bei­spiels­wei­se ein Nieß­brauch) kön­nen den Wert, die Nut­zung und die Ver­wert­bar­keit eines Grund­stücks bzw. einer Im­mo­bi­lie er­heb­lich be­ein­flus­sen. Dem­zu­fol­ge sind der­ar­ti­ge wert­bil­den­de Be­las­tun­gen fun­diert zu prü­fen und durch einen Im­mo­bi­li­en­sach­ver­stän­di­gen zu be­wer­ten.

Bei den Grund­stücks­be­las­tun­gen wird zwi­schen Grund­dienst­bar­kei­ten und be­schränkt per­sön­li­chen Dienst­bar­kei­ten un­ter­schie­den.

Dienst­bar­kei­ten

Grund­dienst­bar­kei­ten sind be­schränk­te ding­li­che Rech­te, die dem je­wei­li­gen Ei­gen­tü­mer des be­güns­tig­ten (herr­schen­den) Grund­stücks ge­stat­ten, be­stimm­te Rech­te an einem an­de­ren (die­nen­den) Grund­stück aus­zu­üben. Dem Ei­gen­tü­mer des be­las­te­ten Grund­stücks wird hin­ge­gen un­ter­sagt, be­stimm­te Hand­lun­gen vor­zu­neh­men. Zu den Grund­dienst­bar­kei­ten zäh­len u.a. Wege- und Fahr­rech­te, Lei­tungs­rech­te, Nieß­brauch oder auch Über­bau­rech­te.

Im Ge­gen­satz zur Grund­dienst­bar­keit be­rech­tigt die be­schränk­te per­sön­li­che Dienst­bar­keit be­stimm­te na­tür­li­che oder ju­ris­ti­sche Per­so­nen, das be­las­te­te Grund­stück (wie im Ver­trag ver­ein­bart) zu nut­zen. Bei be­schränk­ten per­sön­li­chen Dienst­bar­kei­ten han­delt es sich u.a. um Lei­tungs­rech­te, Wohn­rech­te, Be­nut­zungs­rech­te, Leib­ge­ding (Al­ten­teil­rech­te) oder Wohn­be­set­zungs­rech­te.

Für die Be­wer­tung von Grund­stücks­be­las­tun­gen sind neben dem Grund­buch zwin­gend die Be­wil­li­gungs­ur­kun­den bzw. die Ver­trä­ge not­wen­dig, um die ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen zu sich­ten, zu ana­ly­sie­ren und an­schlie­ßend zu be­wer­ten, damit der Wert der Be­las­tung sach­ge­recht er­mit­telt wer­den kann. Eine Orts­be­sich­ti­gung ist über­wie­gend er­for­der­lich, um den Sach­ver­halt (bspw. bei einem We­ge­recht) vi­su­ell in Au­gen­schein neh­men zu kön­nen.

Grund­stücks­glei­che Rech­te

Auch die Be­wer­tung eines Erb­bau­rech­tes (grund­stücks­glei­ches Recht) oder die Be­wer­tung eines mit einem Erb­bau­recht be­las­te­ten Grund­stücks kann be­auf­tragt wer­den. Für die Be­wer­tung eines Erb­bau­rech­tes wer­den die bei­den üb­li­chen Ver­fah­ren (fi­nanz­wirt­schaft­li­ches Verfah­ren sowie Mün­che­ner Ver­fah­ren) her­an­ge­zo­gen.

Für die Be­wer­tung des Erb­bau­rech­tes sind das Erb­bau­grund­buch, der Erb­bau­rechts­ver­trag nebst Nach­trä­gen, das letz­te Er­hö­hungs­schrei­ben (Erb­bau­zins) not­wen­dig.

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