Bewertung von Grundstücksbelastungen und grundstücksgleichen Rechten
Grundstücksbelastung
Grundstücksbelastungen (wie beispielsweise ein Nießbrauch) können den Wert, die Nutzung und die Verwertbarkeit eines Grundstücks bzw. einer Immobilie erheblich beeinflussen. Demzufolge sind derartige wertbildende Belastungen fundiert zu prüfen und durch einen Immobiliensachverständigen zu bewerten.
Bei den Grundstücksbelastungen wird zwischen Grunddienstbarkeiten und beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten unterschieden.
Dienstbarkeiten
Grunddienstbarkeiten sind beschränkte dingliche Rechte, die dem jeweiligen Eigentümer des begünstigten (herrschenden) Grundstücks gestatten, bestimmte Rechte an einem anderen (dienenden) Grundstück auszuüben. Dem Eigentümer des belasteten Grundstücks wird hingegen untersagt, bestimmte Handlungen vorzunehmen. Zu den Grunddienstbarkeiten zählen u.a. Wege- und Fahrrechte, Leitungsrechte, Nießbrauch oder auch Überbaurechte.
Im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit berechtigt die beschränkte persönliche Dienstbarkeit bestimmte natürliche oder juristische Personen, das belastete Grundstück (wie im Vertrag vereinbart) zu nutzen. Bei beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten handelt es sich u.a. um Leitungsrechte, Wohnrechte, Benutzungsrechte, Leibgeding (Altenteilrechte) oder Wohnbesetzungsrechte.
Für die Bewertung von Grundstücksbelastungen sind neben dem Grundbuch zwingend die Bewilligungsurkunden bzw. die Verträge notwendig, um die vertraglichen Vereinbarungen zu sichten, zu analysieren und anschließend zu bewerten, damit der Wert der Belastung sachgerecht ermittelt werden kann. Eine Ortsbesichtigung ist überwiegend erforderlich, um den Sachverhalt (bspw. bei einem Wegerecht) visuell in Augenschein nehmen zu können.
Grundstücksgleiche Rechte
Auch die Bewertung eines Erbbaurechtes (grundstücksgleiches Recht) oder die Bewertung eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks kann beauftragt werden. Für die Bewertung eines Erbbaurechtes werden die beiden üblichen Verfahren (finanzwirtschaftliches Verfahren sowie Münchener Verfahren) herangezogen.
Für die Bewertung des Erbbaurechtes sind das Erbbaugrundbuch, der Erbbaurechtsvertrag nebst Nachträgen, das letzte Erhöhungsschreiben (Erbbauzins) notwendig.